Guía · España
¿Es rentable tu proyecto inmobiliario? Cómo saberlo antes de invertir.
Un proyecto es rentable si, después de pagar el suelo, la obra, los impuestos, la financiación y la venta, deja un margen suficiente para el riesgo que asumes y el tiempo que tu dinero está dentro. Se comprueba en seis pasos, y conviene hacerlo antes de comprar el suelo.
Pide el análisis de tu proyectoLa respuesta corta.
Un proyecto inmobiliario es rentable cuando se cumplen tres cosas a la vez: el margen neto sobre ventas alcanza tu objetivo, la rentabilidad anual del dinero invertido (la TIR) supera lo que obtendrías en otra inversión con un riesgo parecido, y los números aguantan si el precio baja o la obra sube.
Si solo se cumple la primera, el proyecto puede dar beneficio y aun así no compensar: el mismo margen no vale lo mismo en dos años que en cinco.
Paso 1. Suma todos los costes, no solo la obra.
- Suelo y gastos de compra: ITP, o IVA y AJD, según quién venda; notaría y registro.
- Obra: ejecución material, gastos generales y beneficio del constructor.
- Honorarios técnicos: proyecto, dirección de obra y coordinación de seguridad y salud.
- Licencias y tributos municipales: ICIO, tasa de licencia e IBI durante la promoción.
- Seguro decenal y organismo de control técnico.
- Escrituras de obra nueva y división horizontal, con su AJD.
- Comercialización, gestión y publicidad.
- Financiación: intereses, comisiones y gastos de la hipoteca promotora.
- Imprevistos: una partida explícita, no un deseo.
El error más común es comparar el precio de venta solo con el coste de construcción. Si falta alguna de estas partidas, el margen que ves es mayor que el real.
Paso 2. Estima los ingresos con precios reales de obra nueva.
Los ingresos salen de multiplicar lo que vas a vender (viviendas, garajes, trasteros y locales) por un precio que el mercado pague hoy en esa zona. Busca testigos de obra nueva comparable, no de segunda mano, y fíjate en si el precio es por metro cuadrado construido o útil.
El IVA que cobras al comprador (el 10 % en vivienda nueva) no es un ingreso tuyo: lo ingresas a Hacienda. Y no todo se cobra al final: con preventas, una parte llega durante la obra.
Paso 3. Calcula el margen.
El margen neto sobre ventas es el beneficio dividido entre los ingresos. Si vendes por 3 millones de euros y el beneficio es de 540.000 €, el margen es del 18 %.
Ojo con la base: ese mismo beneficio es un 18 % sobre ventas y un 22 % sobre costes (540.000 entre 2.460.000). Cuando compares con otro proyecto o con lo que pide un inversor, comprueba que habláis de la misma base.
No hay una cifra oficial de margen mínimo. En FIDEC usamos como referencia un 15 % sobre ventas: por encima, el proyecto tiene colchón; entre 0 y 15 %, es viable con reservas; por debajo de 0, no deja beneficio. Puedes fijar tu propio objetivo.
Paso 4. Mira el tiempo: la TIR.
El margen no dice cuánto tiempo está tu dinero dentro. La TIR sí: es la rentabilidad anual que genera el dinero invertido, teniendo en cuenta cuándo sale y cuándo vuelve. Una promoción con un 18 % de margen que tarda dos años no rinde lo mismo que otra con el mismo margen que tarda cuatro.
Calcúlala con y sin financiación. La deuda suele subir la TIR de tu capital, porque pones menos dinero, pero añade intereses y riesgo si las ventas se retrasan.
Paso 5. Calcula cuánto dinero necesitas y cuándo.
Un proyecto puede ser rentable y aun así quedarse sin caja a mitad de obra. El flujo de caja mes a mes (compra del suelo, certificaciones de obra, cobros de preventas y disposiciones del préstamo) te dice el máximo de capital propio que tendrás que poner y en qué mes.
El préstamo promotor no lo cubre todo: el banco financia una parte del coste y suele pedir un porcentaje de preventas antes de empezar a disponer. El suelo y los gastos iniciales suelen salir de tus fondos propios.
Paso 6. Pon a prueba los números.
Ningún supuesto se cumple exactamente. Prueba qué pasa si el precio de venta baja, si la obra sube o si las ventas tardan más. Si el proyecto solo funciona con todo a favor, no es un buen proyecto.
El punto de equilibrio indica qué parte de las ventas previstas necesitas para no perder dinero: cuanto más bajo, más margen de seguridad.
Un ejemplo.
Una promoción de 12 viviendas con un margen neto del 18 % sobre ventas parece cómoda. Si el precio de venta baja un 10 %, el margen cae al 10 %. Si además la obra sube un 10 %, se queda en el 5 %: sigue habiendo beneficio, pero ya no hay colchón.
Las cifras son ilustrativas, las mismas del ejemplo de nuestra portada. En un análisis real salen de los datos de tu proyecto.
Errores frecuentes.
- Usar precios de segunda mano para vender obra nueva.
- Olvidar los impuestos de la compra del suelo y de las escrituras.
- No contar los intereses del préstamo ni las comisiones.
- Suponer que todo se vende el día que termina la obra.
- No dejar partida de imprevistos.
- Mirar solo el margen, sin el tiempo ni el capital que hace falta.
Análisis en España
Para cada tipo de proyecto.
Promoción para vender
Viabilidad de una promoción para vender.
Antes de comprar el suelo o pedir el préstamo promotor: cuánto margen deja la promoción, cuánto dinero necesitas y qué pasa si las ventas se retrasan o el coste de obra sube.
Promoción para alquilar
Viabilidad de un proyecto para alquilar.
Construir o comprar para alquilar es una inversión a largo plazo: lo que importa es la renta que queda después de costes, la financiación y el valor al que podrías vender más adelante.
Reforma para vender
Viabilidad de comprar, reformar y vender.
En una reforma para vender, el margen se juega en tres cosas: cuánto pagas, cuánto cuesta la obra y cuánto tardas. Te decimos hasta qué precio de compra sale a cuenta.
Parcelaciones
Viabilidad de una parcelación o urbanización.
Dividir y urbanizar suelo para vender parcelas exige adelantar mucho dinero antes de cobrar el primero. El análisis te dice cuánto, cuándo y con qué margen.
Cómo funciona
Tres pasos. Pocos días.
Paso 1
Nos cuentas tu proyecto.
Unos pocos datos: el suelo o el inmueble, qué quieres hacer y a qué precio piensas vender o alquilar.
Paso 2
Lo analizamos con FIDEC.
En pocos días, con los costes, impuestos y plazos de España.
Paso 3
Recibes el veredicto.
Si vale la pena, con los números que lo sustentan, en un PDF protegido que puedes enseñar a socios o al banco.
Preguntas frecuentes
Lo que suelen preguntar.
¿Qué margen debe dejar una promoción inmobiliaria?
No hay una cifra oficial: depende del riesgo, del plazo y de quién financia. Como referencia, en FIDEC un margen neto del 15 % o más sobre ventas es «sí vale la pena», entre 0 y 15 % «viable con reservas» y por debajo de 0 «no vale la pena».
¿Qué es la TIR de un proyecto inmobiliario?
Es la rentabilidad anual que genera el dinero invertido, teniendo en cuenta cuándo sale y cuándo vuelve. Sirve para comparar proyectos de distinta duración, y con otras inversiones.
¿Margen sobre ventas o sobre costes?
Son dos formas de medir lo mismo. El margen sobre ventas divide el beneficio entre los ingresos; el margen sobre costes, entre lo invertido. Un 18 % sobre ventas equivale a un 22 % sobre costes.
¿Puedo hacerlo con mi propio Excel?
Sí, si incluye todos los costes, el calendario de cobros y pagos, la financiación y escenarios. FIDEC te da ese mismo análisis en pocos días, con un veredicto claro y revisado por un arquitecto.
¿Sustituye a una tasación o a un asesor fiscal?
No. Es una ayuda para decidir: los números salen de los datos que aportas y de supuestos explícitos. No es una tasación, ni asesoramiento financiero o fiscal, y no promete rentabilidades futuras.
